Na área imobiliária, uma das grandes questões levantadas pela reforma tributária está na incidência dos novos tributos sobre o aluguel.
Até 2026, as receitas de pessoas físicas com as atividades de locação, estavam sujeitas ao imposto de renda, na tabela progressiva e com a possibilidade de aplicação das deduções permitidas por lei.
A implementação da reforma tributária teve seu início este ano e trouxe impactos significativos, especialmente para quem realiza operações imobiliárias com frequência ou possui um patrimônio mais relevante, focado em locação.
Desde já, é preciso deixar claro que essas novas regras não são incidentes a todos, indistintamente e não significa que todo proprietário de um imóvel automaticamente pagará mais imposto. Será preciso analisar cada caso e observar como este impacto se dará, pois ele dependerá da situação de cada pessoa ou empresa, do tipo de operação e da estrutura patrimonial.
Para quem possui vários imóveis, recebe aluguéis em maior volume ou pretende comprar e vender propriedades com frequência, este é um bom momento para fazer uma análise tributária e imobiliária.
A Reforma Tributária trouxe alterações na incidência sobre a locação de imóveis ao substituir os tributos antigos pelo IBS (estadual/municipal) e pela CBS (federal), com regras específicas sendo aplicadas para redução de alíquotas e impondo limites para pessoas físicas.
Os tributos incidentes em aluguéis em geral contam com um desconto expressivo, podendo chegar a 70% em regimes específicos, como é o caso do pagamento de locação residencial.
Para pequenos locadores, ou seja, pessoas físicas que possuem até 3 imóveis alugados e faturamento anual abaixo de 240 mil reais, está afastada a incidência de IBS/CBS, mantendo-se apenas no Imposto de Renda tradicional.
Já para grandes locadores e empresas, ou seja, aqueles que possuem mais de 3 imóveis e ultrapassam o rendimento de 240 mil reais por ano, passam a se enquadrarem como contribuintes obrigatórios dos novos tributos, e passam a tomar crédito (não cumulativo).
Portanto, toda receita advinda de aluguel será tributada na nova sistemática, por IBS e CBS, sem contar com uma faixa de isenção.
Os maiores impactos destas mudanças estão na necessidade de rever os valores de aluguéis para a adequação à nova realidade tributária e adaptar contratos, especialmente pela necessidade de documentos fiscais e aumento do custo efetivo da locação, além da exigência de se cadastrar nos sistemas competentes para a emissão de nota fiscal.
E já passamos do meio de 2026, com segundo semestre que promete ser desafiador no cenário político e econômico. Quem se organizar com antecedência, poderá ter tranquilidade para iniciar um 2027 sem contratempos, otimizando custos e impulsionando resultados, com um planejamento imobiliário eficaz.
Por
Dr. Frederico Carlos Barni Hulbert
OAB/SC nº 17.208
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