Em 27 de dezembro de 2018 nasceu a Lei do Distrato (Lei 13.786/2018), a qual regula, dentre outros assuntos, duas formas de encerramento de contratos de compra e venda de imóveis “na planta” (regime de incorporação imobiliária), firmados posteriormente à lei.

As duas formas em questão são: (a) resolução, que decorre do inadimplemento (descumprimento) dos termos e condições ajustados entre as partes no contrato; e (b) resilição, que nada mais é do que a manifestação de vontade de uma ou ambas as partes.

A principal novidade trazida pela lei está na afirmação de que a tolerância no atraso da conclusão da obra pelo prazo de 180 dias, desde que registrada de forma clara e destacada no contrato, não é motivo justo para a resolução do contrato, nem resultará em qualquer multa ao incorporador (vendedor).

Contudo, caso esse prazo seja extrapolado, o comprador poderá requerer a resolução do contrato, e nesse caso, o vendedor terá de devolver os valores pagos pelo comprador no prazo de 60 dias contados da resolução, devidamente corrigidos e acrescidos da multa ajustada em contrato.

Se houver o atraso na entrega do imóvel e o comprador aceitar recebe-lo após esse prazo, o vendedor pagará ao comprador - a título de indenização - o valor de 1% do valor já pago pelo comprador, devidamente corrigido, para cada mês de atraso. Nesse caso, o comprador não poderá exigir a multa pelo descumprimento do contrato.

Por outro lado, se o comprador descumprir o contrato, o vendedor também poderá requerer a resolução do contrato. Quando a resolução se der antes da entrega do imóvel ao comprador, o vendedor devolverá a quantia paga, descontando desse valor a multa prevista em contrato, a qual não poderá ser superior a 25% da quantia paga, com exceção dos casos em que a incorporação estiver submetida ao regime de afetação, ou seja, quando o imóvel é mantido separado do patrimônio do incorporador, onde a multa poderá ser de até 50% da quantia paga.

Quando o imóvel já tiver sido entregue ao comprador, além da multa, esse ainda terá de pagar os impostos, cotas de condomínio e outras despesas que vierem a incidir sobre o imóvel e ainda, o montante de 0,5% do valor do imóvel, por mês de uso e posse do mesmo.

Caso ocorra a revenda do imóvel antes dos prazos indicados anteriormente, a restituição dos valores pagos pelo comprador se dará no prazo de 30 dias contados da revenda.

É importante lembrar que, os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador, permitem que o comprador desista do negócio em até 7 (sete) dias contados da compra. Nesse caso, haverá a devolução de todos os valores eventualmente antecipados pelo comprador, inclusive a comissão de corretagem.

O que observamos é que a lei consagrou algumas práticas de mercado (por exemplo, a tolerância de atraso de 180 dias no prazo previsto para a entrega da obra), bem como, facilitou o negócio, dando mais garantias aos contratos de compra e venda de imóveis “na planta”, tanto ao comprador quanto ao incorporador.

Texto elaborado pela advogada Priscila Mônica Piva, inscrita na OAB/SC n.º 48.046, graduada em Direito pela FACC – Faculdade Concórdia, Pós-Graduanda em Direito Contratual com Ênfase em Contratos de Seguros. Atua na área de Direito Contratual na Mattos, Mayer, Dalcanale & Advogados Associados.