Os principais impostos incidentes para o setor imobiliário, em regra, são o ITBI, IPTU e ISS. Com isso, os problemas e a insegurança jurídica começam já na aquisição do terreno para o início do empreendimento, principalmente com as discussões sobre ITBI, e continuam ao final das obras, com os abusos em torno do ISS e IPTU.
Um caso comum de ilegalidade praticada é o de compradores de imóveis surpreendidos por cobranças retroativas, após anos de aquisição, de imposto predial (IPTU).
E isso acontece mesmo havendo pacíficos precedentes e temas pelo STF e STJ, o que obriga o contribuinte a se socorrer no judiciário para ver garantido seu direito, o que onera ainda mais o município infrator (que além de lhe ser obstada a cobrança ilegal desses tributos, terá despesas processuais), bem como o estado em si (pelo custo natural que se tem um processo judicial).
Um exemplo de precedente pacífico é o que trata sobre o afastamento do valor de referência utilizado como base de cálculo para o ITBI. Mesmo com o entendimento aplicado, algumas prefeituras continuam tentando se valer de tal artifício sob o frágil e – porque não – enganoso argumento de que o tema ainda está pendente de definição. Esse assunto, em particular, já foi definido em sede de Recurso Representativo da Controvérsia.
Além desse exemplo, diversas são as municipalidades que executam a cobrança do ISS na construção civil tendo por base a metragem do empreendimento, desconsiderando completamente o que diz a Lei Federal, que determina que o ISS incida sobre o preço do serviço. E não bastasse isso, vinculam a emissão de certificado de conclusão ao recolhimento de cobrança tributária complementar.
O ISS, porém, em tese não onera os adquirentes, pois incide diretamente da construtora, o que não ocorre com as ilegalidades sobre o IPTU, que refletem tanto às construtoras quanto aos adquirentes.
Isso porque uma vez concluído o empreendimento e enviada a Declaração Tributária de Conclusão de Obra (DTCO), os municípios passam a cobrar o Imposto Predial, e não mais o Imposto Territorial, exigido durante a construção.
Mas, o que comumente se verifica é que algumas prefeituras desconsideram as informações prestadas na DTCO, e realizam cobranças novas, anos após a conclusão do empreendimento, por “não se atentarem” à alteração inicialmente informada na referida declaração, principalmente em relação à metragem.
E igualmente ocorre quando é, pelas prefeituras, desconsiderando o desdobro das unidades individualizadas dos empreendimentos, e o imposto permanece sendo cobrado da empresa que efetuou a construção, e, posteriormente, são enviadas cobranças retroativas aos compradores.
Construtoras, incorporadoras e adquirentes podem (e devem) se proteger de tamanha insegurança, se socorrendo, sempre que necessário for, do Poder Judiciário para afastar cobranças indevidas e, com isso, evitar o recolhimento de tributos absolutamente ilegais, ou até mesmo buscando a restituição dos valores já recolhidos.
Willian Leonardo da Silva é advogado (OAB/SC 38.396), sócio do escritório Coelho Ramos & Silva Advogados, graduado em direito; formado no programa de desenvolvimento de dirigentes – PDD, pela Fundação Dom Cabral – FDC; Pós-graduado em direito empresarial e dos negócios; com MBA em gestão empresarial e dos negócios pela Fundação Getúlio Vargas – FGV e IBS Business School de Minas Gerais; Pós-graduado em prática trabalhista avançada; Mestrando em direito pela Faculdade de Direito da Fundação Getúlio Vargas – FGV em São Paulo.
