A Reforma Tributária em tramitação no Brasil tem gerado debates em diferentes segmentos econômicos, especialmente no mercado imobiliário.
A proposta, traz avanços significativos, sobretudo no que se refere à simplificação e à justiça fiscal.
Desse modo, a Reforma Tributária, inaugurada com a promulgação da Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, já é uma realidade normativa.
Trata-se de uma das alterações mais profundas do sistema tributário nacional desde a Constituição de 1988, especialmente no que diz respeito à tributação sobre o consumo.
Embora as novas regras somente passem a vigorar a partir de 2026, a transição será gradual, estendendo-se até 2033, quando o modelo estará em plena aplicação.
Nesse período, coexistirão normas atuais e novas, exigindo do setor empresarial e dos contribuintes um rigoroso planejamento tributário.
Do ponto de vista jurídico-tributário, é importante destacar que as operações eventuais de alienação de imóveis por pessoas físicas permanecerão isentas, preservando o atual tratamento tributário.
Já no âmbito das incorporações imobiliárias, a sistemática de incidência será aperfeiçoada: a base de cálculo do imposto passa a considerar apenas a diferença entre o custo de venda e o valor do terreno ou dos imóveis utilizados na incorporação.
Outro ponto relevante é a instituição de um redutor social sobre a base tributável, no valor de R$ 100 mil, mecanismo que garante maior progressividade e beneficia a comercialização de imóveis populares.
Além disso, a alíquota aplicável a esses empreendimentos será reduzida em 50% em relação à alíquota padrão, resultando em um percentual aproximado de 14%.
De forma inovadora, a Reforma assegura ainda a não cumulatividade plena, permitindo que as incorporadoras e empresas do ramo imobiliário aproveitem integralmente os créditos referentes aos tributos pagos sobre insumos, materiais de construção e serviços contratados.
Tal medida elimina um dos principais entraves do modelo atual, em que a tributação se transforma em custo não recuperável, afetando diretamente o preço final do imóvel.
Em relação às empresas cuja atividade consiste na compra e venda de imóveis, a tributação recairá exclusivamente sobre a margem de lucro obtida na operação, com aplicação da alíquota reduzida.
No que diz respeito às locações, a reforma também promove ajustes: para pessoas físicas, não há alteração no regime vigente; já para pessoas jurídicas, será aplicada alíquota diferenciada, de aproximadamente 8,4%, acrescida da possibilidade de aproveitamento de créditos.
Além disso, institui-se um redutor social mensal de R$ 600 sobre o valor tributado.
A principal inovação é a substituição de cinco tributos (PIS, Cofins, IPI, ICMS e ISS) por um sistema de IVA dual, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal.
Essa mudança representa não apenas uma simplificação estrutural, mas também levanta preocupações sobre a carga tributária efetiva, já que a alíquota global está projetada em torno de 28%, conforme estimativas do Ministério da Fazenda.
Por fim, a proposta contempla um regime de transição específico para o setor imobiliário, que possibilita a adaptação gradual às novas regras, mitigando eventuais impactos e garantindo maior segurança jurídica.
Dessa forma, observa-se que a Reforma Tributária, longe de representar um aumento desproporcional de carga, promove um tratamento mais justo e eficiente para o setor.
O modelo consagra princípios constitucionais da capacidade contributiva e da isonomia tributária, ao tributar de forma diferenciada imóveis populares e de alto padrão, ao mesmo tempo em que elimina distorções e incentiva a produtividade no setor imobiliário.
Nesse cenário, torna-se indispensável que empresas, investidores e operadores do direito se preparem para lidar com a transição normativa.
