A crise político-financeira, vivenciada pelos brasileiros nos últimos anos, gerou, como esperado, um aumento estrondoso das demandas judiciais no campo do direito imobiliário. Basicamente os consumidores, as Incorporadoras e/ou as Construtoras litigavam pelas consequências do desfazimento do contrato ou do respectivo inadimplemento.
Diante disto, a Lei 13.786 foi sancionada em dezembro do ano passado, com o intuito de orientar vendedores e compradores já no momento da celebração do contrato sobre eventual rompimento do pacto imobiliário, seja motivada pela inadimplência do consumidor ou pela incapacidade financeira do incorporador em cumprir as suas obrigações.
Apesar da Lei se referir a Contratos de Compra e Venda, Promessa de Venda, Cessão ou Promessa de Cessão, quaisquer outros contratos que tenham o intuito de transferência de unidades autônomas em incorporação e em parcelamento do solo (loteamentos) também são abrangidos por esta lei, ex.: Contrato de Permuta.
Seguindo a linha de raciocínio da dita legislação, faz-se necessário atentar-se a alguns pontos, antes de firmar um contrato imobiliário, pois negócios que iniciam corretamente possuem a tendência de encerrar com sucesso, por isso preocupe-se com o início.
No intuito de facilitar o entendimento e a compreensão das obrigações a Lei determinou que o contrato inicie, obrigatoriamente, com um “Quadro Resumo”, o qual deverá conter de forma muito
clara as condições da negociação, ex.: preço, valor da parcela, taxa de juros, índice de correção monetária, datas de vencimento.
Contudo, interessante salientar as novas exigências, como o valor da Comissão de Corretagem, Direito de Arrependimento e as Consequências pelo desfazimento do Contrato.
Ressalta-se a necessidade de cautela para as incorporadoras também, pois a Lei n° 13.786/18 retrata obrigações diretas de responsabilidade das mesmas, em específi co, e que devem ser observadas com prudência.
Para que não ocorra justa causa para rescisão por culpa da Incorporadora, a mesma, quando quiser transferir o custo da Corretagem para o Consumidor deverá, obrigatoriamente, prever tal situação de forma clara no “Quadro Resumo”.
Por fim, apenas para exemplificar mais uma das previsões constante na Lei, deve estar previsto de forma evidente eventual atraso na conclusão do empreendimento, o qual não pode ser superior a 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de indenização de 1% (um por cento), ao mês, de todos os valores pagos, desde que o adquirente esteja adimplente.
É impreterível que vendedor e comprador conheçam as suas obrigações e os seus direitos, firmados no contrato imobiliário. Pois além dos pontos de atenção supracitados, e aqueles que a lei considera obrigatórios, é necessário que todos os requisitos estejam presentes nos mencionados contratos (obrigação da Incorporadora), sob pena do adquirente poder exercer seu direito de desfazimento do negócio com todas as respectivas consequências a seu favor (indenizações, multas, juros, etc.).
Portanto, observa-se no decorrer da militância do direito imobiliário, que os melhores resultados partem do conhecimento prévio, pois ele é rico e singular; E sim! Faz toda a diferença para as partes, compradores e vendedores, quando o assunto é tratado com profi ssionalismo, seriedade, compromisso e previsibilidade.
