A aquisição de um imóvel muitas vezes é tida como a realização de um sonho por muitas pessoas, que por anos planejam cada detalhe, fazem planos para a data da mudança e almejam a tão sonhada entrega das chaves.
A compra de imóveis ainda na planta é muito convidativa, pois os preços são menores, as condições são melhores e ainda é possível programar os pagamentos a longo prazo.
Mas, assim como tudo na vida, todo bônus tem um ônus.
E a aquisição de unidade imobiliária ainda em fase de construção não é diferente, pois, se de um lado há o benefício de redução de valores, por outro lado, há a elevação dos riscos, afinal, o imóvel ainda está em fase de construção.
Por isso, a recomendação inicial é que antes de qualquer aquisição, seja realizada uma prévia consulta acerca da viabilidade do empreendimento, do histórico do imóvel e da idoneidade moral e financeira da incorporadora e construtora, o que hoje é chamado de “due diligence”.
Além da análise prévia, mas não menos importante, é essencial que o contrato de promessa de compra e venda seja devidamente elaborado, a fim de que as responsabilidades em caso de inadimplemento estejam bem definidas e equilibradas, formalizando todas as situações que por ventura possam ocorrer, até mesmo porque, é no contrato que precisam estar previstas todas as alternativas para quando acontecerem questões diversas da finalidade e objeto do que foi contratado.
Pois bem. Mas, e quando todas estas medidas foram tomadas, os pagamentos foram realizados e a obra não foi entregue, o que fazer?
Atualmente, a Lei prevê uma tolerância de até 180 dias de atraso na obra, desde que devidamente pactuada no contrato. Isto quer dizer que, caso a obra atrase por seis meses, o adquirente não poderá rescindir o contrato por justo motivo e o incorporador não sofrerá qualquer penalidade.
Ultrapassado este prazo de 180 dias, o atraso na entrega da obra por culpa do incorporador, confere ao comprador a escolha de rescindir o contrato ou requerer o pagamento de indenização pelo atraso.
Caso o comprador opte pela rescisão do contrato, o incorporador deverá lhe devolver a integralidade dos valores pagos e a multa pactuada contratualmente, devidamente corrigidos, em até 60 dias da rescisão. Havendo interesse na continuidade do contrato, o comprador poderá requerer indenização no percentual de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, corrigido monetariamente conforme índice estipulado em contrato.
Importante salientar que muitos tribunais só endentem pela possibilidade de rescisão ou indenização caso o comprador esteja em dia com as parcelas do contrato de compra e venda, ou, ao menos, não tenha sustado os pagamentos antes da paralização das obras, pois ninguém pode exigir o cumprimento de um contrato, quando também estiver em débito com a parte contrária.
Por fim, antes de qualquer medida judicial, a sugestão é de que se busque solucionar o conflito de forma extrajudicial, através de um acordo que seja benéfico para ambas as partes, conferindo uma resolução prática e efetiva, além de evitar longas batalhas judiciais.
Artigo escrito por Tharine Hobell, advogada atuante na área cível, integrante do escritório Mattos, Mayer e Dalcanale Advogados Associados.
