O sonho da casa própria ainda é o desejo de milhões de brasileiros, contudo, para que este sonho não se torne um pesadelo, é necessário que o comprador se atente aos detalhes do negócio.
Muitos acreditam que a simples formalização do contrato de compra e venda é suficiente para garantir a propriedade do imóvel.
O contrato particular ou contrato de gaveta – como é comumente conhecido – produz efeitos entre comprador e vendedor, entretanto, essa relação jurídica só terá validade perante terceiros, após o registro da escritura pública de compra e venda na matrícula do imóvel.
Em linhas gerais, a matrícula é o instrumento público que demonstra quem é o proprietário do imóvel, sendo que a propriedade deste, só será transferida do vendedor ao comprador com o registro da escritura pública no respectivo documento.
A ausência ou postergação desse registro na matrícula poderá causar dores de cabeça ao adquirente, tendo em vista que este pagou, mas juridicamente não é o dono do imóvel, precisando muitas vezes se utilizar do judiciário para comprovar seu direito.
Além do mais, essa falta poderá ensejar a perda do imóvel por ato do antigo proprietário (vendedor), haja vista que juridicamente este bem pertence ao vendedor e encontra-se disponível para venda, penhora, hipoteca e afins, podendo inclusive ser executado, em caso de dívida do vendedor.
Ao final de 2018, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que o arrematante de imóvel em hasta pública tem direito à propriedade, mesmo com a existência de prévio contrato de compra e venda do bem entre outras pessoas, sem registro na matrícula imobiliária. Nos respectivos autos, a turma julgadora reconheceu que, até o seu regular registro no órgão competente, o ajuste particular gera obrigação apenas entre as partes envolvidas (REsp. 1.724.716 / MS).
Nesse contexto, antes de adquirir qualquer imóvel, recomenda-se que o interessado consulte a matrícula imobiliária objeto do negócio, constate quem é o proprietário, verifique se há ou não algum ônus que possa impedir a transferência de propriedade do bem, e, por fim, caso opte pela formalização do negócio, faça o registro da escritura de compra e venda o mais breve possível.
Artigo elaborado pelo Dr. Paulo Luiz da Silva Mattos, advogado pós-graduado em Direito Empresarial e Direito do Trabalho. MBA em Direito e Negócios Internacionais. Sócio do escritório Mattos, Mayer, Dalcanale & Advogados Associados.
