Em matéria ambiental, a regra, é a responsabilidade objetiva. Isto é, é dispensável saber se o agente que praticou a conduta o fez por culpa ou dolo (vontade própria).

Não foge a esta regra quando estamos diante da aquisição de um novo imóvel, principalmente se analisado sob a perspectiva da obrigação propter rem.

E o que é esta obrigação?

A tradução da expressão latina “propter rem”, equivale a “por causa da coisa”. Dessa maneira, tudo aquilo que é inerente ao bem, é transmitido junto com ele.

Assim, se eventualmente o imóvel adquirido tiver algum passivo ambiental, mesmo que produzido por pessoa desconhecida ou antigo proprietário, caberá ao adquirente à reparação.

Os Tribunais Superiores, STF e STJ, entendem que na hipótese de obrigação propter rem, ainda que o imóvel tenha sido adquirido de forma onerosa ou gratuita, não é razoável verificar quem causou o dano ambiental e a respectiva culpabilidade, se do atual proprietário ou do anterior (ARE 1142000/SC e REsp 926.750/MG).

Cabe frisar que aquele que é apenas o detentor do imóvel, em que pese também estar obrigado a reparar o dano, tem assegurado o direito de regresso contra o real causador do dano ambiental.

Ainda que possa parecer injusto, tendo em vista que nestes casos não há o nexo de causalidade (a ligação) entre a conduta e o dano, o direito fundamental previsto no artigo 225, caput, da Constituição Federal, que assegura à coletividade o meio ambiente ecologicamente equilibrado, prevalece em detrimento do direito fundamental e individual à propriedade, em termos de responsabilidade civil, apesar de existirem entendimentos divergentes.

O direito ao meio ambiente é difuso e coletivo e não individual, daí que, via de regra, quando em conflito com o direito à propriedade, se sobrepõe.

Portanto, é aconselhado ao adquirente sempre estar atento a todas as características do imóvel pretendido, seja rural ou urbano, como por exemplo: tamanho, tipo de vegetação presente, se existe recurso hídrico e, neste caso, qual a área de preservação permanente a ser respeitada, se há área de reserva legal, se há aterro e de que forma foi realizado, quais os tipos de averbações na matrícula imobiliária, qual a história do imóvel, entre outras.

Cuidados como estes, podem ser observados por meio de assessoria jurídica ambiental preventiva, aliada a uma competente área técnica, e são de suma importância para evitar uma ingrata surpresa no futuro, principalmente com autuação de órgãos ambientais, a instauração de inquérito civil ou a deflagração de eventual ação cível e penal em desfavor do novo proprietário.

Artigo elaborado pelo advogado Vinícius Demarchi, inscrito na OAB/SC nº 44.981, graduado em Direito pela Universidade Regional de Blumenau – FURB e pós-graduando em Direito Corporativo e Compliance, pela Escola Paulista de Direito. Atua na área de Direito Civil e Direito Ambiental na Mattos, Mayer, Dalcanale & Associados.