É comum perceber a necessidade de readequação das normas legais e reinterpretação de antigos conceitos, quando surgem novas modalidades de serviços, normalmente prestados através de startups que conquistaram o mundo, aplicando novos formatos para antigos negócios, sendo grandes exemplos disso o UBER (transporte), o IFOOD (entregas) e o AIRBNB (locação/hotelaria).
Nos últimos anos tivemos um debate, no âmbito imobiliário, que tem atraído a atenção daqueles que vivem em condomínio – e causado preocupação em investidores e exigido um reposicionamento de pensamento.
Falo da possibilidade de se colocar um imóvel, pertencente à um condomínio, para locação em plataformas de estadia de curta duração, como Airbnb que acima citei, além de Vrbo, Booking.com ou Holmy, dentre outras.
Recentemente o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tratou novamente do tema, em colegiado da Segunda Seção, e aplicou o entendimento que realização de contratos de estadia de curta temporada de imóveis em condomínios, em plataformas como as as que citei acima, só pode ocorrer se a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos.
Em notícia do próprio STJ, a relatora do caso, ministra Nancy Andrighi trouxe o a percepção que contratos como este, realizados por meio de sistemas/plataformas virtuais, presando pelas locações de curtíssima duração, não se enquadram nem como contratos de locação residencial nem tão pouco como contratos de hospedagem em hotéis, eis o porquê devem ser considerados contratos como contratos atípicos.
Na prática, a decisão estabelece que, quando um imóvel está em um condomínio cujas unidades estão destinadas exclusivamente ao uso residencial, então este imóvel não pode ser colocado para locação através das plataformas digitais como as listadas acima. Para viabilizar a locação por meio destes sistemas, é necessário alterar a destinação das unidades, com aprovação de, no mínimo, dois terços dos condôminos.
O Brasil carece de segurança jurídica, que tem sido vista como uma “ficção”, tal o volume de alterações de entendimentos já consolidados e mudanças de posicionamentos por razões diversas, inclusive meramente políticas, portanto, decisões que definem temas importantes são essenciais para o adequado entendimento de riscos e projeção de investimentos.
A demora em uma definição normativa (lei, decreto, etc.) ou por julgamentos no Poder Judiciário, gera insegurança e afasta oportunidades, colaborando com o advento de prejuízos por má interpretação e o aumento da judicialização de conflitos.
Decisões como esta são importantes e auxiliam o trabalho preventivo que toda assessoria de excelência realiza. Mais do que nunca, é primordial para quaisquer investidores, empreendedores e empresários, que busquem informação, trabalhem planejamento e se assessorem, inclusive juridicamente, desde o início de suas intenções, para que o sonho de conquistas não seja deturbado por forças alheias ao seu controle. Prevenção continua sendo o melhor investimento.
Por
Dr. Frederico Carlos Barni Hulbert
OAB/SC nº 17.208
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