Os vereadores aprovaram no plenário da CVJ, nesta terça-feira (10), o Projeto de Lei Complementar (PLC) nº 36/2019, que institui a outorga onerosa de alteração de uso do solo. Este é um instrumento de controle urbanístico que está previsto no Estatuto das Cidades.
Com ele, a Prefeitura fica autorizada a instituir uma taxa a ser cobrada sobre as áreas de imóveis que tiveram seus usos alterados pelos proprietários.
Inicialmente, a Prefeitura enviou para a Câmara a proposta de que a taxa variasse universalmente de 3% a 40%, levando-se em consideração o valor médio de mercado dos imóveis nas redondezas.
No trâmite do PLC nas comissões, contudo, o vereador Jaime Evaristo (PSC) apresentou uma emenda, baixando-a para 3% a 30%, no caso de imóveis nas futuras áreas de expansão urbana, e de 3% a 15%, no caso de imóveis urbanos que ficavam acima da cota 40, mas que sofreram terraplanagem e agora estão abaixo da cota.
A emenda estabeleceu, ainda, que, em vez de ser considerado o valor médio de mercado, passaria a ser considerada a unidade padrão municipal (UPM), que é um índice atualizado mensalmente, com o qual a Prefeitura estabelece os valores de suas taxas e multas.
A percentagem da UPM seria aplicada apenas sobre a área cujo uso fosse modificado. Ao fim da votação em plenário, a emenda prevaleceu.
Decreto
O que o PLC 36 define são o piso e o teto da taxa de outorga onerosa. Não quer dizer que os proprietários terão de pagar sempre um ou outro.
Por isso, o projeto estabelece que um decreto do prefeito definirá os parâmetros que vão gerar o valor a ser pago pelos proprietários dos imóveis que requisitarem a readequação dos usos à Prefeitura.
A aplicação da outorga onerosa, portanto, não será imediata. Só depois do decreto da Prefeitura, donos de imóveis em áreas que deixaram a cota 40 poderão a readequação de uso.
O porquê da outorga onerosa
Todo imóvel urbano está inserido em um determinado zoneamento, que foi instituído na Lei de Ordenamento Territorial (LOT). Alguns zoneamentos são mais restritivos que outros sob os pontos de vista do potencial construtivo e do uso do solo.
Um destes zoneamentos é o de terrenos acima da cota 40, que são aquelas áreas que estão acima de 40 metros do nível médio do mar, normalmente no entorno dos morros da cidade. Como são áreas muito sensíveis, elas precisam ser mais preservadas, para evitar desabamentos e também prejuízos à fauna e à flora locais.
Só que algumas destas áreas passaram por terraplanagem e acabaram ficando abaixo da chamada cota 40. Com isso, estes terrenos assumem o zoneamento das áreas adjacentes, que podem ser menos restritivos. Isso faz com que o potencial construtivo do imóvel aumente e os tipos de uso possam ser ampliados, o que aumenta o seu valor de mercado.
Então, para que o município possa se responsabilizar pela infraestrutura daquela área, a outorga onerosa é cobrada. A outorga onerosa é, portanto, uma compensação financeira que o proprietário paga ao município, para que este faça ou amplie vias públicas e as redes de água e esgoto, de modo a comportar o novo uso daquele imóvel.
Áreas de expansão urbana
Da mesma forma como previsto para imóveis de cota 40, as futuras áreas de expansão urbana também terão outorga onerosa. Essas são áreas que, hoje, oficialmente, são consideradas zonas rurais, mas que já apresentam características evidentes de urbanização.
Nelas, de certo modo, a infraestrutura a ser construída é mais complexa e mais cara, portanto, do que a já existente nas zonas urbanas consolidadas. Por isso a emenda do vereador Jaime Evaristo prevê que nas áreas de expansão urbana a taxa varie de 3% a 30%: para que haja mais recursos disponíveis para aplicação na infraestrutura do local.
Com informações do jornalismo CVJ.
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