A Reforma Tributária que está sendo implementada no Brasil representa uma das maiores mudanças nas regras de cobrança de tributos nas últimas décadas. Ela está sendo organizada em três grandes etapas: a primeira trata da tributação sobre o consumo; a segunda, da renda; e a terceira, do patrimônio. O principal objetivo é, supostamente, tornar o sistema tributário mais simples, eficiente e transparente.
A etapa sobre o consumo já foi aprovada por meio da Emenda Constitucional nº 132/2023 e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025. A principal mudança é a unificação de quatro tributos (PIS, Cofins, ICMS e ISS) em dois novos: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal.
Este artigo tem como objetivo explicar, de forma clara e sem julgamentos, como essa reforma vai impactar diretamente as pessoas físicas que recebem renda com aluguel ou com a venda de imóveis.
Hoje, essas operações são tributadas apenas pelo Imposto de Renda (IR) da seguinte forma: (a) no caso de aluguéis, a pessoa física deve pagar mensalmente o carnê-leão com base em uma alíquota progressiva que varia de 7,5% a 27,5%, conforme o “lucro” recebido (a legislação permite deduções mensais sobre o valor da locação). Depois, esse rendimento é informado na declaração anual de ajuste do IR; e (b) Já na venda de imóveis, o ganho de capital – ou seja, a diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição – é tributado com alíquotas de 15% a 22,5%, conforme o valor do lucro obtido. Essa tributação é feita em separado e deve ser informada até o último dia do mês seguinte à venda, sendo que o pagamento efetivo do imposto ocorre conforme os ingressos financeiros ocorrerem.
Com a reforma, porém, a partir de 01/01/2026, algumas pessoas físicas também passarão a pagar os novos tributos sobre o consumo (CBS e IBS), além do IR, algo até então inexistente em relação a essas operações.
Segundo a reforma tributária será considerado contribuinte desses tributos quem, no ano anterior, tiver recebido mais de R$ 240 mil com locação, cessão onerosa ou arrendamento de imóveis, e, tiver obtido receita com mais de três imóveis distintos. O texto da lei, no entanto, é genérico e não deixa claro se esses dois requisitos são cumulativos (precisa ter os dois) ou alternativos (basta um deles).
Outro ponto importante é que, se a receita com locações ultrapassar 20% desse limite – ou seja, R$ 288 mil por ano -, a pessoa física deverá recolher os novos tributos imediatamente no próprio ano em que isso acontecer, sem esperar pelo ano seguinte. O problema é que a lei não esclarece se a cobrança será apenas sobre o valor excedente ou sobre toda a receita, nem se o pagamento retroage ao início do ano ou passa a valer apenas a partir do mês em que o limite foi ultrapassado.
No caso da venda de imóveis, a nova lei também prevê a cobrança dos tributos CBS e IBS para pessoas físicas que, no ano anterior, tenham vendido ou transferido direitos sobre mais de três imóveis diferentes. Além disso, a tributação irá atingir quem vender mais de um imóvel construído por conta própria nos cinco anos anteriores à data da venda.
Assim como no caso dos aluguéis, ainda pairam dúvidas sobre como essas novas regras serão interpretadas e aplicadas pelas autoridades fiscais. Por isso, é fundamental que quem atua com locações ou vendas de imóveis esteja atento às mudanças e avalie, com cautela, os impactos que elas podem gerar nas suas operações.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a orientação jurídica individualizada
Fernando da Silva Chaves
Advogado e Mestre em Direito Tributário (IBET/SP)
OAB/SC 25.348
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