Ao comprar um imóvel, é essencial estar atento, pois o vendedor pode estar cometendo fraude contra credores. Já imaginou receber uma notificação que coloca sua propriedade em risco? Por isso, um dos passos mais importantes na aquisição de um imóvel é conferir as certidões fiscais dos antigos proprietários.
Há uma diferença importante entre fraude à execução civil e fraude fiscal. A fraude civil envolve interesses entre particulares, enquanto a fraude fiscal afeta o interesse público, já que se trata de dinheiro de impostos, que é usado para o bem coletivo. Essa diferença impacta a forma como cada fraude é analisada.
Na fraude à execução civil, para ser reconhecida, é preciso que a penhora (bloqueio do imóvel) esteja registrada na matrícula do imóvel ou que o comprador tenha agido de má-fé. Já na fraude à execução fiscal, não é necessário que a penhora esteja registrada ou que exista um processo em andamento; basta que a dívida esteja inscrita como dívida ativa e em fase de execução.
Por isso, não basta apenas consultar a matrícula do imóvel. É fundamental verificar também as certidões negativas fiscais e analisar o histórico dos antigos donos.
Na análise de compra de imóveis (due diligence), geralmente se examinam os últimos quatro anos dos antigos proprietários. Esse prazo é o tempo que a lei dá para pedir a anulação de um negócio jurídico e, por isso, é considerado seguro em relação a fraudes civis. No entanto, quando se trata de fraudes fiscais, a atenção deve ser redobrada. A simples venda de bens por quem tem dívidas fiscais já cria uma presunção automática de fraude. Mesmo que o comprador tenha agido de boa-fé, o direito de propriedade pode ser perdido.
Se, durante a investigação do histórico dos proprietários, for identificado que uma empresa foi dona do imóvel, é muito importante verificar se ela tinha dívidas fiscais na época, independentemente do tempo que passou. Empresas são as que mais costumam dever ao fisco, mas pessoas físicas também podem ter débitos.
Caso uma dívida fiscal seja identificada, existe uma maneira de fazer a compra de forma segura: o vendedor, que deve ao fisco, precisa ter outros bens ou rendas suficientes para pagar a dívida. O comprador deve documentar bem essa situação para comprovar que, no momento da compra, havia outros bens disponíveis para quitar a dívida.
Tomar esses cuidados é essencial para garantir a segurança da compra e evitar complicações no futuro. Sempre verifique as certidões fiscais e conte com ajuda jurídica para revisar o histórico dos proprietários, garantindo um investimento seguro.
por
Aline Reck Becker de Castro
OAB/SC 48.633