Nas transferências de bens imóveis, não é surpresa que muitos contribuintes são surpreendidos com o montante do ITBI cobrado pelo Município, por vezes maior do que o valor negociado na própria operação.
O ITBI – ou Imposto de Transmissão Inter Vivos – é um imposto cobrado pelo Município, que incide nas transferências onerosas da propriedade ou de direitos reais sobre imóveis e sobre a cessão de direitos relativos a essas transmissões onerosas.
A base de cálculo desse imposto é o valor venal dos bens imóveis que estão sendo transferidos. Isso significa, por exemplo, que, nas aquisições de imóveis, o comprador é responsável pelo pagamento do ITBI, cuja alíquota varia de 2% a 5% (dependendo do município em que se localiza o imóvel) sobre o valor do bem que está sendo transmitido. Em Jaraguá do Sul, a alíquota aplicada é de 2%.
O problema começa quando o valor atribuído pelo Município é maior do que o preço negociado pelas partes, o que acaba gerando um valor a maior de imposto incidente na operação.
Na prática, muitas vezes os compradores evitam questionar administrativamente o valor lançado pela Prefeitura, a fim de não atrasar a concretização do negócio imobiliário, já que o pagamento do ITBI é requisito para a lavratura da escritura de compra e venda do imóvel.
Após anos de discussão, o STJ decidiu, em incidente de resolução de demandas repetitivas (REsp 1937821/SP), que o ITBI deve ser cobrado com base no valor do negócio jurídico realizado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU.
Mas o que isso significa?
Na prática, isso significa que a base de cálculo do ITBI passa a ser o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, gozando o comprador de presunção de boa-fé.
Caso o município entenda que o valor atribuído pelo comprador não condiz com a realidade, pode afastar a presunção de boa-fé apenas através da instauração de processo administrativo próprio.
A decisão do STJ vem justamente reconhecer que a fixação de um valor venal, uma base fixa de referência do ITBI, pelos Municípios, é ilegal.
O preço negociado entre as partes deve sim gozar de presunção de boa-fé e ser considerado o que melhor reflete o valor da venda do bem em condições normais do mercado, no momento da concretização da negociação – para tanto, deve ser levado em consideração o estado de conservação do imóvel, as benfeitorias existentes, a oferta e procura na região, a inflação, entre outros critérios mercadológicos.
Diante desse novo entendimento, é fundamental às partes da transação imobiliária reunirem elementos de prova consistentes para a demonstração do valor atribuído à transação imobiliária, em eventual questionamento pelos Municípios.
Por Raquel Cristine Mayer (OAB/SC 45.998)
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