Antes de comprar ou alugar um terreno, deve-se pedir se é possível realizar determinado empreendimento no terreno escolhido; como quando uma criança pede permissão aos pais, só que no caso os pais seriam a prefeitura municipal e a criança seria o empreendedor.
Para pedir a permissão deve-se solicitar o que chamamos de Consulta de Viabilidade, na prefeitura da cidade que pertence o imóvel.
A Consulta de Viabilidade é de fundamental importância antes da compra ou aluguel de um imóvel, uma vez que esta previne que o comprador opte por um espaço com a intenção de realizar um empreendimento e ser impedido num futuro.
A consulta identifica as condições necessárias para que o projeto de uma casa, loja ou indústria dê certo. Um terreno com uma resposta favorável do município quanto a determinado tipo de construção vale mais que um imóvel que não a possui.
Vale destacar que uma resposta positiva em um processo de consulta de viabilidade (isto é, resposta de que é possível construir certo tipo de projeto em determinada localidade) não representa um direito adquirido de construir (concedido pelo alvará de construção).
O Plano Diretor do município é um manual de regras que o município possui que orienta construções tanto pública quanto privadas, nele estão determinados os índices urbanísticos que informam ao proprietário, detalhadamente, tudo o que pode ser construído numa determinada área, dependendo sempre da zona urbanística (regiões da cidade onde possuem normas específicas), bairro ou rua em que está localizado.
O detalhamento envolve o número máximo de pavimentos, recuos mínimos (frontal, lateral e posterior), tipo de uso da edificação (residencial, comercial ou industrial), área mínima do lote, ocupação máxima permitida, entre outras exigências.
É importante observar também se o terreno está em área de preservação permanente, as chamadas APP, que possui proteção devido ao solo e vegetação existente, envolvendo leis ambientais. Há diversos outros itens que deve-se ficar atento, caso o terreno esteja próximo a trilhos de trem, rios, rodovias, haverá um recuo mínimo que deverá ser respeitado.
Se o terreno possuir valas de esgoto, tubulação de gás, nascentes de água, não poderá ser construído por cima dos mesmos. Se estiverem dentro de zoneamentos com restrições específicas, terrenos de marinha ou em áreas com risco de desmoronamento, também haverá exigências e distâncias que devem ser respeitadas.
Alguns exemplos de inconvenientes que podem surgir são: alugar/comprar imóvel onde o Zoneamento Municipal não permita a atividade econômica desejada, imóvel que não atende aos requisitos de acessibilidade, imóvel tombado pelo patrimônio histórico, não regularizado na prefeitura.
Todo cidadão que necessita comprar um terreno, iniciar ou ampliar uma construção, deve, para evitar problemas futuros, procurar um responsável técnico. Ele lhe encaminhará à Prefeitura Municipal para solicitar a consulta de viabilidade técnica com a documentação necessária.
Aproveitando o gancho de restrições, o plano diretor de cada município também determina áreas mínimas, aberturas (janela e portas) e pé direito (distância de laje a laje) que devem ser respeitados, sem contar quando há bairros ou construções tombadas que possuem diretrizes específicas para a construção, por isso a importância de um profissional qualificado que se atente à todas essas exigências.
Artigo escrito pelas arquitetas e urbanistas Jeanita Bonato (CAU/SC A135996-7) e Mariana Silva (CAU/SC 199214-7).
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