Fernando da Silva Chaves (OAB/SC 25.348)
Advogado e Mestre em Direito Tributário (IBET/SP)
A Reforma Tributária aprovada em 2025 trouxe mudanças relevantes na tributação sobre bens e serviços no Brasil, afetando diretamente empresas que compram e vendem imóveis como forma de investimento, seja no curto ou no longo prazo. Este artigo trata da tributação dessas empresas, não envolvendo aquelas que atuam com incorporação ou loteamento, cujas regras são diferentes.
Como será o cálculo do IBS e da CBS para empresas investidoras em imóveis?
Para facilitar a compreensão mínima da matéria pelos leitores, recorremos à Lógica Formal para converter a linguagem textual em uma fórmula, capaz de traduzir os elementos gerais relacionados a essa atividade empresarial:
IBS e CBS mensal = ((Vo – Ra) x Al) – Cnc
Veja abaixo o que significa cada um desses componentes:
Valor da Operação (Vo)
Corresponde ao valor total cobrado na venda do imóvel, incluindo juros, correções e demais importâncias recebidas, exceto descontos incondicionais e tributos como IBS, CBS, ICMS, PIS/Pasep, COFINS e PASEP.
A Receita Federal fiscalizará esse valor com mais rigor, utilizará cruzamento de dados para comparar os preços declarados com os valores praticados no mercado, podendo arbitrá-lo caso esteja abaixo do mercado sem justificativa econômica plausível.
Redutor de Ajuste (Ra)
É o valor subtraído do “Vo” para apuração do imposto, equivalente, em geral, ao custo de aquisição do imóvel, que também será fiscalizado.
Para imóveis comprados até 31/12/2026, o contribuinte poderá escolher entre: (a) valor de aquisição corrigido pelo IPCA até referida data; ou, (b) valor de referência do imóvel Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter). Caso não haja valor de referência publicado, pode-se utilizar uma estimativa de mercado.
Para aquisições a partir de 01/01/2027, o “Ra” será a soma do valor pago, ITBI, laudêmio (se houver) e demais despesas do comprador, devidamente comprovadas.
Alíquota (Al)
Ainda não foi fixada. Caberá ao Senado Federal definir os percentuais do IBS e da CBS por meio de lei complementar até final de 2025. A legislação já antecipa, contudo, que haverá redução de 50% nas alíquotas para operações imobiliárias.
Créditos de não cumulatividade (Cnc)
Referem-se a gastos mensais com bens e serviços (energia, água, telefonia etc.) despendidos na operação da empresa. O crédito depende do efetivo pagamento do IBS e CBS pelo fornecedor, sendo perdido se ele não quitar ao fisco.
Isso exigirá maior cuidado na escolha de fornecedores. O uso do split payment, caso venha a ser efetivamente implementado, pode assegurar o aproveitamento do “Cnc”, ao permitir que o valor dos tributos seja repassado diretamente do banco ao fisco no momento da transação, sem passar pelo caixa do fornecedor.
Os créditos não aproveitados em um mês poderão ser compensados nos meses seguintes, acumulando-se até que haja efetivamente operação (Vo).
Como ficará o Lucro Presumido?
As empresas que atuam na revenda de imóveis, em sua maioria, estão enquadradas no regime do Lucro Presumido. A boa notícia é que não haverá mudanças na apuração do IRPJ e da CSLL nesse regime. A alteração se concentrará na substituição do PIS/Pasep e da COFINS, que serão gradualmente eliminados para dar lugar ao IBS e à CBS. Em 2026, inicia-se um período de transição: durante esse ano, as empresas estarão submetidas aos quatro tributos (PIS/Pasep, COFINS, IBS e CBS). A partir de 2027, o PIS/Pasep e a COFINS deixarão de existir.
O conteúdo exposto acima não esgota todos os detalhes da matéria, mas oferece ao leitor uma visão geral, consistente e acessível sobre o tema. Há diversas regras que complementam cada um dos componentes da fórmula apresentada.
Este artigo tem caráter exclusivamente informativo e não substitui a orientação de profissionais especializados.