Comumente ouve-se o termo o “terreno foi desapropriado”, sendo que o termo ‘desapropriação’ pode causar inúmeras dúvidas. Trata-se de uma prerrogativa do Poder Público de intervir na propriedade privada dos indivíduos.
Para a Administração Pública, vigora o Princípio da Preponderância do Interesse Público sobre o Privado, o que significa dizer que os interesses da população em geral, representados pelo governo, preponderam sobre os interesses particulares.
De modo mais preciso, há a prevalência dos interesses públicos que afeta diretamente um bem particular.
Exemplos comuns de desapropriação podem ser vislumbrados na utilização de terrenos particulares para instalação de torres de energia, ou ampliação de rodovias ou ainda instalação de hidrelétricas.
O Estado Democrático de Direito confere ao Poder Público a prerrogativa de desapropriar imóveis de seu interesse, conforme disposição do artigo 182, §3°, da Constituição Federal:
Art. 182. A política de desenvolvimento urbano, executada pelo Poder Público municipal, conforme diretrizes gerais fixadas em lei, tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e garantir o bem- estar de seus habitantes.
(…)
§ 3º As desapropriações de imóveis urbanos serão feitas com prévia e justa indenização em dinheiro.
Contudo, esse poder somente se legitima para que o Estado assegure infraestrutura, equipamentos e serviços públicos à sua população.
Diante disto, é que se pode concluir que se um lado o Estado possui o direito de desapropriação, esta somente pode ser realizada em prol de benefícios que se estenderão a toda a população.
Atingir tais finalidades, fazendo cumprir a função social da propriedade, é o primeiro requisito que deve ser cumprido pelo Poder Público no momento da desapropriação.
O próximo requisito que deve ser observado pelo Estado trata-se do pagamento de indenização aos proprietários de tais bens.
De acordo com o artigo anteriormente mencionado, em casos de desapropriação o Estado deverá indenizar o proprietário de forma prévia, justa e em dinheiro.
A determinação trazida pela Constituição Federal, encontra-se regulamentada através do Decreto Lei n. 3365/1941, alterado pela Lei n. 13.867/2019, cujo artigo 10-A determina que no ato de notificação do proprietário acerca da desapropriação, já deve vir o valor da oferta de indenização:
Art. 10-A. O poder público deverá notificar o proprietário e apresentar-lhe oferta de indenização.
§ 1º A notificação de que trata o caput deste artigo conterá:
(…)
III – valor da oferta;
Tais disposições atribuídas em contrapartida aos administrados garante que estes receberão valores pela utilização do bem que lhes pertencia.
Ocorre que, na maioria dos casos, a indenização ofertada pelo Poder Público não costuma corresponder ao valor de mercado da propriedade desapropriada, podendo ser levantados questionamentos a respeito se os valores propostos são de fato justos.
Quando isso ocorre, a lei garante a instauração de processo judicial em que será apurado o valor considerado justo de indenização. Tal determinação encontra-se no artigo 20 do Decreto Lei n. 3365/1941: “A contestação só poderá versar sobre vício do processo judicial ou impugnação do preço”.
Para que se possa questionar o valor ofertado a título de indenização pelo Poder Público, é essencial deter avaliações mercadológicas atualizadas do bem em questão.
Na hipótese de imóveis rurais, além das avaliações imobiliárias, é necessário demonstrar que a terra é produtiva, de forma que não seria correta a indenização baseada no valor da terra nua.
Para tanto, a observância da terra produtiva deverá ser demonstrada a partir da cotação dos produtos cultivados; do aproveitamento adequado da área; da utilização dos recursos naturais conforme a legislação ambiental; da preservação do meio ambiente; da observância da geração de emprego, dentre outras especificidades.
Portanto, em que pese não se possa impedir a desapropriação quando se está devidamente fundamentada em obras ou serviços que garantirão melhorias para toda a população, deve-se haver pagamento justo aos particulares diretamente afetados, em respeito as disposições trazidas pela própria Constituição Federal do nosso país.
ATENÇÃO! As disposições trazidas neste texto não se aplicam para a hipótese de desapropriação sancionatória. Em caso de dúvidas busque o auxilio de um profissional.