No cenário do contencioso imobiliário das incorporadoras, é comum deparar-se com ações judiciais movidas por compradores de imóveis residenciais questionando a aplicação da correção monetária nas parcelas do contrato de compra e venda.
Essa questão surge devido ao fato de que a compra de unidades ainda em construção geralmente envolve o parcelamento do preço, frequentemente combinado com financiamento habitacional, especialmente em empreendimentos populares.
Assim, para evitar a desvalorização da moeda durante o pagamento do preço ao longo do contrato, é comum a aplicação da correção monetária como medida econômica para manter o valor real das parcelas, sem representar um aumento de custos, mas sim uma reposição de valor.
Quando o comprador visita o estande de vendas, após concordar com o preço da unidade, define os valores que pretende pagar como entrada e início do pagamento, bem como negocia as parcelas mensais ou semestrais, diluindo os valores até a entrega da obra.
Contudo, quando a obra é finalizada, o contrato geralmente exige que o comprador quite o saldo devedor integral com a incorporadora para receber as chaves. É neste momento que o financiamento habitacional é efetivado, com uma instituição financeira pagando o saldo devedor ao incorporador e tornando-se credora fiduciária da unidade como garantia.
Temos então que normalmente o comprador divide o pagamento entre as parcelas diretamente para a incorporadora e o montante financiado, simulando um mútuo com uma instituição financeira. Essa simulação considera vários fatores, como a data de entrega da obra e a capacidade de crédito do comprador, analisando seu histórico financeiro e renda familiar.
No entanto, o decorrer do tempo pode alterar o resultado dessa simulação por várias razões. Por exemplo, o comprador pode enfrentar uma mudança em sua situação financeira, como desemprego ou uma diminuição no seu crédito, afetando sua capacidade de obter financiamento no valor planejado.
Em tese a incorporadora não é responsável por essas mudanças na situação financeira do comprador, pois não tem controle sobre elas e não pode influenciar a relação com a instituição financeira. É impossível garantir que a simulação realizada anteriormente permaneça a mesma no futuro, dado que a situação do comprador pode mudar por uma variedade de razões subjetivas e fora do controle do fornecedor.
No entanto, o Judiciário tem, em alguns casos, atribuído indevidamente esse risco à incorporadora. Em um caso julgado pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, o pedido de resolução contratual foi acatado em favor do consumidor, resultando na devolução dos valores pagos à incorporadora.
A consumidora alegou que o financiamento habitacional foi aprovado em valor inferior ao necessário para o pagamento do imóvel, mas essa redução foi causada por uma mudança em sua situação financeira desde a simulação realizada no estande de vendas.
Por outro lado, em outro caso, foi rejeitado os pedidos do consumidor, argumentando que o atraso na obtenção do financiamento não poderia ser atribuído à incorporadora, mas sim ao próprio consumidor, que estava com restrições no cadastro financeiro. Portanto, os pedidos de resolução contratual foram negados, pois o comprador estava com problemas em seu histórico financeiro, não podendo culpar o fornecedor pelo atraso na obtenção do financiamento.
Diante disso, é comum que os contratos de compra e venda incluam cláusulas informando ao consumidor sobre a correção monetária nas parcelas ajustáveis do preço, atendendo ao dever de informação do Código de Defesa do Consumidor. As empresas procuram, assim, se protegerem contra imprevistos, solicitando que o consumidor assine os contratos e confirme as cláusulas principais.
É necessário revisitar a distribuição dos riscos nos contratos de compra e venda para avaliar os riscos de cada parte de forma concreta, a fim de evitar que o consumidor seja onerado com riscos que são inerentes a todo o contrato. Uma análise mais aprofundada dos riscos do negócio pode evitar litígios desnecessários e contribuir para a estabilidade jurídica das relações contratuais.
Dentro do seu círculo de confiança, procure sempre o auxílio e serviços de um(a) advogado(a) devidamente inscrito(a) na Ordem dos Advogados do Brasil. Não tenhamos dúvida que um investimento prévio na contratação de um especialista para acompanhamento desse tipo de negócio jurídico, não só dará maior higidez ao negócio em si, como poderá mitigar problemas futuros e, caso esses problemas ocorram, que a resolução seja mais ágil e menos custosa aos envolvidos. No dito popular temos a máxima que: O barato muitas vezes sai caro. E que o seguro morreu de velho.
Willian Leonardo da Silva é advogado (OAB/SC 38.396), sócio do escritório Coelho Ramos & Silva Advogados; Mestrando em direito pela Faculdade de Direito da Fundação Getúlio Vargas – FGV em São Paulo