Particularmente sou contrário à utilização de termos em língua estrangeira, mas, tem casos que, infelizmente, não podemos nos desvincular deles. Construído para servir seria uma tradução literal do termo em inglês built to suit.
Esse termo é muito utilizado pelo setor imobiliário, nos casos em que um imóvel é construído pelo contratado/locador sob medida e com especificações já pré-determinadas para atender os interesses exclusivos do contratante/locatário, que assume a contraprestação de remunerar periodicamente o contratado/locador em valor condizente ao uso, à fruição e aos investimentos realizados no local.
A opção do contrato built to suit geralmente está ligada à impossibilidade do contratante/locatário de arcar com as despesas para construir um imóvel ou pelo desinteresse de imobilizar capital adquirindo uma propriedade imobiliária, optando apenas pela exploração comercial.
Ao contratante/locatário pode ser muito mais vantajoso pagar um preço diferenciado e periódico ao contratado/locador, que concorde em construir/reformar, na expectativa de auferir o retorno do investimento a longo prazo.
Mas, como no nosso Direito nada é simples, existem profundas discussões sobre a tipicidade ou atipicidade da modalidade de contrato built to suit, especialmente desde a inclusão do artigo 54-A à Lei de Locações.
Essa inclusão dispôs sobre o built to suit no sentido de que nessa modalidade prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições de procedimentos previstas nesta Lei Locações.
E nesse sentido se destacaria a possibilidade de revisão de aluguel por distanciamento de seu real valor de mercado, mas, tal possibilidade deve ser, em condições comuns, completamente afastada.
Em que pese termos forma e nome sugestivos, bem como a sua inclusão de sua definição na própria Lei de Locações, o contrato built to suit não se equivale a um contrato de locação ordinário.
Não é difícil compreendermos que essa modalidade de contrato é muito melhor acomodada nos contratos atípicos, devendo assim responder na mesma forma dos contratos celebrados entre partes empresariais.
O contrato built to suit carrega consigo não apenas o custo pela fruição/uso do imóvel, mas, também a necessidade de remunerar o investimento que o contratado/locador se propôs a fazer.
Na locação, pura e simples, pagamos apenas o aluguel. Nos contratos built to suit, além do aluguel, deve ser paga, também, a remuneração do contratado/locador, pelo investimento realizado.
Neste sentido, admitir a possibilidade de revisão de aluguéis representaria não só uma desvirtuação da estrutura de riscos e preços originariamente pactuada livremente pelas partes, como também uma completa desvirtuação do próprio contrato built to suit.
Tanto o é que o próprio parágrafo primeiro do artigo 54-A da Lei de Locação, diz que as partes contratantes poderão renunciar ao direito de revisão do valor dos aluguéis, durante a vigência do contrato. Logo, se pactuado foi, pactuado está.
No judiciário a questão foi objeto de recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo, onde em seu voto, o relator desembargador Antonio Rigolin, seguido à unanimidade pelos membros da 31ª Câmara de Direito Privado, reformou sentença que havia julgado procedente ação de revisão de aluguel.
Na decisão, ficou estabelecido que “a contraprestação não constitui, tão somente, contraprestação pelo uso da coisa; é muito mais do que isso, porque traduz o retorno do investimento realizado pela parte demandada, que por isso faz jus ao recebimento integral durante o prazo respectivo”. A aplicação geral da Lei de Locações, segundo a Corte Paulista, só incidirá a partir de finalizado o contrato originalmente firmado.
Willian Leonardo da Silva é advogado (OAB/SC 38.396), sócio do escritório Coelho Ramos & Silva Advogados, graduado em direito; formado no programa de desenvolvimento de dirigentes – PDD, pela Fundação Dom Cabral – FDC; Pós-graduado em direito empresarial e dos negócios; com MBA em gestão empresarial e dos negócios pela Fundação Getúlio Vargas – FGV e IBS Business School de Minas Gerais; Pós-graduado em prática trabalhista avançada; Mestrando em direito pela Faculdade de Direito da Fundação Getúlio Vargas – FGV em São Paulo.